Perdite delle piscine sul tetto e su podio negli appartamenti sottostanti

Come si manifesta sotto una perdita della piscina

Le piscine sul tetto e su podio si trovano direttamente sopra abitazioni, corridoi, parcheggi o negozi. Quando una di esse perde, il primo segnale di solito non è una linea d'acqua che scende, ma un danno sottostante: zone umide o macchie su un soffitto, vernice che si gonfia, gocce dai punti luce o un soffitto che si incurva dopo la pioggia o un uso intenso della piscina.

La macchia non sempre si trova esattamente sotto la perdita. LeakTronics, produttore di strumenti per la ricerca perdite, fa notare che l'acqua si sposta prima di affiorare, quindi una zona bagnata può comparire a una certa distanza dal punto in cui l'acqua fuoriesce. L'acqua in un soffitto può anche venire dagli scarichi dell'aria condizionata, da un bagno nell'appartamento di sopra o dalla pioggia che passa dal tetto. L'acqua della piscina è una delle possibili origini tra le altre, ed è per questo che il primo compito è confermarla.

Chi è responsabile in un edificio in comproprietà

A Dubai, la Law No. 6 of 2019 sulla proprietà immobiliare in comproprietà stabilisce il quadro. Questi sono i punti principali per una piscina che perde.

• La piscina è di solito una parte comune. L'articolo 7 elenca strutture ricreative, piscine e giardini tra le parti comuni di un edificio, salvo diversa indicazione della planimetria.
• L'ente di gestione mantiene le parti comuni. A seconda del tipo di progetto, il costruttore, una società di gestione o una società incaricata tramite RERA è responsabile della gestione, dell'esercizio, della manutenzione e della riparazione delle parti comuni. Il comitato dei proprietari ha il compito di verificare che ciò avvenga.
• L'edificio è assicurato. L'articolo 41 impone all'ente di gestione di assicurare la proprietà in comproprietà, compresa la responsabilità per danni e lesioni personali a occupanti o terzi, con i premi inclusi nelle spese di servizio.
• I reclami hanno un percorso. Se l'ente di gestione non risponde a un reclamo entro 14 giorni, ci si può rivolgere a RERA. Le controversie previste dalla legge vanno al Rental Dispute Settlement Centre.
• I costruttori rispondono dei difetti. Per i difetti strutturali il costruttore resta responsabile per dieci anni dal certificato di completamento, e per gli impianti difettosi, come quelli meccanici, elettrici e idrosanitari, per un anno dalla consegna.

Due eccezioni contano. Una piscina privata sulla terrazza di un attico può appartenere all'unità invece che alle parti comuni, quindi controlli la planimetria e il Building Management Regulation. E un occupante che esegue modifiche sostanziali senza approvazione deve rimediare a sue spese a qualsiasi danno ne derivi.

Gli altri emirati hanno proprie leggi sulla proprietà, quindi fuori da Dubai i dettagli cambiano. Il principio per cui le strutture condivise sono mantenute da chi gestisce l'edificio è comune, ma lo verifichi per il Suo emirato.

Cosa dovrebbero fare i residenti colpiti

1. Segnali il danno per iscritto all'amministrazione dell'edificio, con foto, la data in cui il danno è comparso per la prima volta e come è cambiato.
2. Annoti le ricorrenze. L'umidità aumenta dopo che la piscina è stata molto frequentata, dopo un rabbocco o dopo la pioggia? Queste annotazioni aiutano chi indaga.
3. Stia lontano dagli impianti elettrici bagnati. Se c'è acqua vicino a luci a soffitto o prese, non le tocchi. Chieda all'amministrazione dell'edificio di far isolare il circuito da un elettricista qualificato.
4. Non apra il soffitto da solo. Lasci indagine e riparazione ai responsabili, così che la causa venga documentata correttamente.

Cosa comporta un'indagine sulla perdita

Un'indagine fatta bene parte dalla questione dell'origine, poi restringe il campo.

• Confermare e misurare la perdita. Con il reintegro automatico spento, lo specialista misura quanta acqua perde la piscina. Se la piscina ha un bordo a sfioro, il livello da osservare è nella vasca di compenso.
• Confrontare pompa accesa e pompa spenta. LeakTronics osserva che perdere più acqua con la pompa in funzione indica spesso le linee di mandata, e perderne di più con la pompa spenta indica spesso il lato aspirazione.
• Lasciare scendere il livello e vedere dove si ferma. Se il livello si ferma a uno skimmer, a un faro o a una bocchetta di mandata, quel pezzo a incasso è il primo indiziato.
• Ispezionare i punti di perdita abituali. Nell'esperienza di LeakTronics i punti più frequenti sono lo skimmer, le tubazioni, le nicchie dei fari e le bocchette di mandata.
• Prova con colorante sui punti sospetti e prova di pressione di ogni linea separatamente, per mostrare quale linea perde.
• Verificare l'impermeabilizzazione. Se vasca e tubazioni risultano a tenuta, l'attenzione si sposta sull'impermeabilizzazione sotto e intorno alla piscina, sul drenaggio della pavimentazione e sul locale tecnico.

Le piscine negli edifici residenziali contano come piscine pubbliche secondo le linee guida di Dubai Municipality. Il gestore deve assicurarsi che la manutenzione sia eseguita da persone competenti, che i lavori seguano le istruzioni del produttore e le procedure dei permessi di lavoro, e che le parti danneggiate della piscina vengano riparate o sostituite immediatamente. I lavori che modificano la piscina stessa possono richiedere un'approvazione, quindi si aspetti che sia l'amministratore dell'edificio a coordinarli.

Perché la rapidità conta

Una perdita sopra uno spazio abitato continua a causare danni finché la piscina è in uso. Insista perché l'indagine cominci subito, chieda il referto per iscritto e tenga una propria documentazione dei danni e delle date finché la riparazione non è confermata e il soffitto non si è asciugato.