Протечки из бассейнов на крышах и подиумах в квартиры ниже

Как утечка из бассейна проявляется внизу

Бассейны на крышах и подиумах расположены прямо над квартирами, коридорами, паркингами или магазинами. Когда такой бассейн течёт, первым признаком обычно становится не падение уровня воды, а повреждения внизу: сырые пятна или разводы на потолке, вздувшаяся краска, капли из светильников или потолок, провисающий после дождя или интенсивного использования бассейна.

Пятно не всегда находится прямо под утечкой. LeakTronics, производитель оборудования для поиска утечек, указывает, что вода проходит какой-то путь, прежде чем выйти на поверхность, поэтому мокрое пятно может появиться на некотором расстоянии от места, где уходит вода. Вода в потолке может также поступать из дренажа кондиционеров, из ванной в квартире выше или от дождя, проникающего через кровлю. Вода из бассейна лишь один из возможных источников, поэтому первая задача: подтвердить его.

Кто отвечает в здании в совместной собственности

В Дубае рамки задаёт Law No. 6 of 2019 о недвижимости в совместной собственности. Для протекающего бассейна главное в нём следующее.

• Бассейн обычно является общей частью. Статья 7 относит рекреационные объекты, плавательные бассейны и сады к общим частям здания, если в генплане участка не указано иное.
• Общие части обслуживает управляющая организация. В зависимости от типа проекта за управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт общих частей отвечает застройщик, управляющая компания или компания, нанятая через RERA. Комитет собственников следит за тем, чтобы это выполнялось.
• Здание застраховано. Статья 41 обязывает управляющую организацию страховать недвижимость в совместной собственности, включая ответственность за ущерб и телесные повреждения жильцам или третьим лицам, а страховые взносы включаются в плату за обслуживание.
• У жалоб есть порядок рассмотрения. Если управляющая организация не рассмотрит жалобу в течение 14 дней, её можно передать в RERA. Споры по этому закону рассматривает Rental Dispute Settlement Centre.
• Застройщики несут ответственность за дефекты. За конструктивные дефекты застройщик отвечает десять лет с даты акта о завершении строительства, а за дефектные инженерные системы, такие как механические, электрические и сантехнические, один год с даты передачи.

Важны два исключения. Частный бассейн на террасе пентхауса может принадлежать квартире, а не общим частям, поэтому проверьте генплан участка и Building Management Regulation. А жилец, который без согласования провёл существенные переделки, должен за свой счёт устранить причинённый ими ущерб.

В других эмиратах свои законы о недвижимости, поэтому за пределами Дубая детали отличаются. Принцип, по которому общие объекты обслуживает тот, кто управляет зданием, распространён широко, но уточните его для своего эмирата.

Что делать пострадавшим жильцам

1. Сообщите письменно управляющей компании здания, с фотографиями, датой появления повреждений и описанием того, как они менялись.
2. Отмечайте закономерности. Растёт ли сырость после того, как бассейном активно пользовались, после долива или после дождя? Эти записи помогут исследователю.
3. Держитесь подальше от мокрой электрики. Если вода рядом с потолочными светильниками или розетками, не трогайте их. Попросите управляющую компанию здания, чтобы квалифицированный электрик отключил цепь.
4. Не вскрывайте потолок сами. Оставьте исследование и ремонт ответственным лицам, чтобы причина была правильно задокументирована.

Что включает поиск утечки

Грамотное исследование начинается с вопроса об источнике, а затем сужает поиск.

• Подтвердить и измерить потери. При выключенном автодоливе специалист измеряет, сколько воды теряет бассейн. Если у бассейна переливной борт, следить нужно за уровнем в буферной ёмкости.
• Сравнить при включённом и выключенном насосе. LeakTronics отмечает, что большие потери при работающем насосе часто указывают на линии возврата, а большие потери при выключенном насосе часто указывают на сторону всасывания.
• Дать уровню опуститься и посмотреть, где он остановится. Если уровень остановился у скиммера, светильника или форсунки, эта закладная деталь главный подозреваемый.
• Осмотреть типичные места утечек. По опыту LeakTronics, чаще всего текут скиммер, трубопровод, ниши светильников и форсунки.
• Провести тест с красителем в подозрительных местах и опрессовать каждую линию трубопровода отдельно, чтобы показать, какая линия течёт.
• Проверить гидроизоляцию. Если чаша и трубопровод герметичны, внимание переходит к гидроизоляции под бассейном и вокруг него, дренажу настила и техническому помещению.

Бассейны в жилых зданиях по руководствам Dubai Municipality считаются общественными. Оператор должен обеспечить, чтобы обслуживание выполняли компетентные специалисты, чтобы работы велись по инструкциям производителя и процедурам нарядов-допусков и чтобы повреждённые части бассейна немедленно ремонтировались или заменялись. Работы, меняющие сам бассейн, могут потребовать согласования, поэтому ожидайте, что их будет координировать управляющий зданием.

Почему важна скорость

Утечка над используемыми помещениями продолжает причинять ущерб, пока бассейном пользуются. Добивайтесь, чтобы исследование началось без промедления, просите письменное заключение и ведите собственный учёт повреждений и дат, пока ремонт не будет подтверждён, а потолок не высохнет.