Fuites des piscines sur toit et sur podium vers les appartements en dessous

Comment une fuite de piscine se manifeste en dessous

Les piscines sur toit et sur podium se trouvent directement au-dessus de logements, de couloirs, de parkings ou de commerces. Lorsque l'une d'elles fuit, le premier signe n'est généralement pas une ligne d'eau qui baisse, mais des dégâts en dessous : zones humides ou taches au plafond, peinture qui cloque, gouttes qui tombent des luminaires ou plafond qui s'affaisse après la pluie ou une forte fréquentation de la piscine.

La tache ne se trouve pas toujours juste sous la fuite. LeakTronics, fabricant d'équipements de recherche de fuite, souligne que l'eau chemine avant d'apparaître, si bien qu'une zone humide peut se former à une certaine distance de l'endroit où l'eau s'échappe. L'eau dans un plafond peut aussi venir des évacuations de climatisation, d'une salle de bains dans l'appartement du dessus ou de la pluie qui traverse la toiture. L'eau de la piscine est une origine possible parmi d'autres, c'est pourquoi la première tâche est de la confirmer.

Qui est responsable dans un immeuble en copropriété

À Dubaï, la Law No. 6 of 2019 sur la copropriété immobilière fixe le cadre. Voici ses principaux points pour une piscine qui fuit.

• La piscine est généralement une partie commune. L'article 7 range les équipements de loisirs, les piscines et les jardins parmi les parties communes d'un immeuble, sauf indication contraire du plan de situation.
• L'entité de gestion entretient les parties communes. Selon le type de projet, le promoteur, une société de gestion ou une société mandatée par l'intermédiaire de RERA est responsable de la gestion, de l'exploitation, de l'entretien et de la réparation des parties communes. Le comité des propriétaires est là pour vérifier que c'est bien le cas.
• L'immeuble est assuré. L'article 41 impose à l'entité de gestion d'assurer la copropriété, y compris la responsabilité pour les dommages matériels et corporels causés aux occupants ou aux tiers, les primes étant incluses dans les charges.
• Les réclamations ont une voie de recours. Si l'entité de gestion ne traite pas une réclamation dans les 14 jours, celle-ci peut être portée devant RERA. Les litiges relevant de la loi vont devant le Rental Dispute Settlement Centre.
• Les promoteurs portent une responsabilité pour les défauts. Pour les défauts structurels, le promoteur reste responsable pendant dix ans à compter du certificat d'achèvement, et pour les installations défectueuses, comme les travaux mécaniques, électriques et sanitaires, pendant un an à compter de la livraison.

Deux exceptions comptent. Une piscine privée sur la terrasse d'un penthouse peut appartenir au lot plutôt qu'aux parties communes, vérifiez donc le plan de situation et le Building Management Regulation. Et un occupant qui réalise des transformations importantes sans approbation doit réparer à ses frais les dommages qui en résultent.

Les autres émirats ont leurs propres lois immobilières, les détails diffèrent donc en dehors de Dubaï. Le principe selon lequel les équipements partagés sont entretenus par celui qui gère l'immeuble est courant, mais vérifiez-le pour votre émirat.

Ce que doivent faire les résidents touchés

1. Signalez-le par écrit à la gestion de l'immeuble, avec des photos, la date d'apparition des dégâts et leur évolution.
2. Notez les tendances. L'humidité augmente-t-elle après une forte fréquentation de la piscine, après un appoint ou après la pluie ? Ces notes aident l'enquêteur.
3. Tenez-vous à l'écart des installations électriques mouillées. Si l'eau est proche de plafonniers ou de prises, n'y touchez pas. Demandez à la gestion de l'immeuble de faire isoler le circuit par un électricien qualifié.
4. N'ouvrez pas le plafond vous-même. Laissez l'investigation et la réparation aux responsables, afin que la cause soit correctement documentée.

Ce qu'implique une recherche de fuite

Une investigation compétente commence par la question de l'origine, puis resserre le champ.

• Confirmer et mesurer la perte. Remplissage automatique coupé, le spécialiste mesure la quantité d'eau que perd la piscine. Si la piscine a un bord à débordement, le niveau à surveiller est celui du bac tampon.
• Comparer pompe en marche et pompe à l'arrêt. LeakTronics note qu'une perte plus importante pompe en marche oriente souvent vers les lignes de refoulement, et une perte plus importante pompe à l'arrêt vers le côté aspiration.
• Laisser baisser le niveau et voir où il s'arrête. Si le niveau s'arrête à un skimmer, un projecteur ou une buse de refoulement, cette pièce à sceller est le principal suspect.
• Inspecter les points de fuite habituels. Selon l'expérience de LeakTronics, les points les plus fréquents sont le skimmer, les canalisations, les niches de projecteurs et les buses de refoulement.
• Faire un test au colorant aux endroits suspects et tester chaque canalisation sous pression séparément pour montrer quelle ligne fuit.
• Vérifier l'étanchéité. Si la structure et les canalisations sont étanches au test, l'attention se porte sur l'étanchéité sous la piscine et autour, sur le drainage de la plage et sur le local technique.

Les piscines des immeubles résidentiels comptent comme des piscines publiques selon les directives de Dubai Municipality. L'exploitant doit veiller à ce que l'entretien soit assuré par des personnes compétentes, que les travaux suivent les instructions du fabricant et les procédures de permis de travail, et que les parties endommagées de la piscine soient réparées ou remplacées immédiatement. Les travaux qui modifient la piscine elle-même peuvent nécessiter une approbation, attendez-vous donc à ce que le gestionnaire de l'immeuble coordonne cela.

Pourquoi la rapidité compte

Une fuite au-dessus d'un espace occupé continue de causer des dégâts tant que la piscine est utilisée. Insistez pour que l'investigation commence rapidement, demandez les conclusions par écrit et tenez votre propre relevé des dégâts et des dates jusqu'à ce que la réparation soit confirmée et que le plafond ait séché.