Fugas de piscinas en azotea y en podio hacia los apartamentos de abajo

Cómo se manifiesta abajo una fuga de la piscina

Las piscinas en azotea y en podio están justo encima de viviendas, pasillos, aparcamientos o comercios. Cuando una pierde agua, la primera señal no suele ser un descenso de la línea de agua, sino daños debajo: manchas de humedad en un techo, pintura que se abomba, goteos desde las luminarias o un techo que se comba tras la lluvia o un uso intenso de la piscina.

La mancha no siempre está justo debajo de la fuga. LeakTronics, fabricante de equipos de detección de fugas, señala que el agua recorre un camino antes de aflorar, así que una zona mojada puede aparecer a cierta distancia del punto por donde se escapa el agua. El agua en un techo también puede venir de los desagües del aire acondicionado, de un baño del piso de arriba o de lluvia que atraviesa la cubierta. El agua de la piscina es un origen posible entre varios, y por eso lo primero es confirmarlo.

Quién es responsable en un edificio en copropiedad

En Dubái, la Ley n.º 6 de 2019 sobre la propiedad inmobiliaria en copropiedad establece el marco. Sus puntos principales para una piscina con fugas son estos.

• La piscina suele ser un elemento común. El artículo 7 cita las instalaciones recreativas, las piscinas y los jardines entre los elementos comunes de un edificio, salvo que el plano del solar indique otra cosa.
• La entidad administradora mantiene los elementos comunes. Según el tipo de proyecto, el promotor, una empresa de administración o una empresa contratada a través de RERA es responsable de la administración, la explotación, el mantenimiento y la reparación de los elementos comunes. El comité de propietarios está para comprobar que se cumpla.
• El edificio está asegurado. El artículo 41 exige a la entidad administradora asegurar la propiedad en copropiedad, incluida la responsabilidad por daños materiales y personales a ocupantes o terceros, con las primas incluidas en los gastos comunes.
• Las reclamaciones tienen un cauce. Si la entidad administradora no atiende una reclamación en 14 días, puede llevarse ante RERA. Los conflictos derivados de la ley van al Rental Dispute Settlement Centre.
• Los promotores responden de los defectos. De los defectos estructurales, el promotor sigue siendo responsable durante diez años desde el certificado de finalización de obra, y de las instalaciones defectuosas, como las mecánicas, eléctricas y sanitarias, durante un año desde la entrega.

Hay dos excepciones importantes. Una piscina privada en la terraza de un ático puede pertenecer a la vivienda y no a los elementos comunes, así que consulte el plano del solar y el Building Management Regulation. Y un ocupante que haga modificaciones sustanciales sin aprobación debe reparar a su costa cualquier daño resultante.

Los demás emiratos tienen sus propias leyes de propiedad, así que los detalles cambian fuera de Dubái. El principio de que las instalaciones compartidas las mantiene quien administra el edificio es habitual, pero confírmelo para su emirato.

Qué deben hacer los residentes afectados

1. Comuníquelo por escrito a la administración del edificio, con fotos, la fecha en que apareció el daño y cómo ha evolucionado.
2. Anote las pautas. ¿La humedad crece cuando la piscina tiene mucho uso, cuando se rellena o después de llover? Esas notas ayudan al investigador.
3. Manténgase alejado de las instalaciones eléctricas mojadas. Si hay agua cerca de las luces del techo o de los enchufes, no los toque. Pida a la administración del edificio que un electricista cualificado aísle el circuito.
4. No abra el techo usted mismo. Deje la investigación y la reparación a los responsables, para que la causa quede bien documentada.

En qué consiste una investigación de fugas

Una investigación competente empieza por la cuestión del origen y después va acotando.

• Confirmar y medir la pérdida. Con el llenado automático apagado, el especialista mide cuánta agua pierde la piscina. Si la piscina tiene borde desbordante, el nivel que hay que vigilar está en el vaso de compensación.
• Comparar con la bomba en marcha y apagada. LeakTronics señala que perder más agua con la bomba en marcha suele apuntar a las líneas de impulsión, y perder más con ella apagada suele apuntar al lado de aspiración.
• Dejar bajar el nivel y ver dónde se detiene. Si el nivel se detiene en un skimmer, un foco o una boquilla de impulsión, ese accesorio es el principal sospechoso.
• Inspeccionar los puntos de fuga habituales. Según la experiencia de LeakTronics, los puntos más habituales son el skimmer, las tuberías, los nichos de los focos y las boquillas de impulsión.
• Hacer pruebas con colorante en los puntos sospechosos y someter cada línea de tuberías a una prueba de presión por separado para demostrar cuál pierde.
• Revisar la impermeabilización. Si el vaso y las tuberías resultan estancos, la atención pasa a la impermeabilización bajo la piscina y a su alrededor, al drenaje del pavimento y a la sala de máquinas.

Las piscinas de edificios residenciales se consideran piscinas públicas según las directrices de Dubai Municipality. El operador debe asegurarse de que el mantenimiento lo hace personal competente, de que el trabajo sigue las instrucciones del fabricante y los procedimientos de permiso de trabajo, y de que las partes dañadas de la piscina se reparan o sustituyen de inmediato. Los trabajos que cambian la propia piscina pueden necesitar aprobación, así que cuente con que el administrador del edificio lo coordine.

Por qué importa la rapidez

Una fuga sobre un espacio ocupado sigue causando daños mientras la piscina esté en uso. Insista en que la investigación empiece cuanto antes, pida los resultados por escrito y lleve su propio registro de daños y fechas hasta que se confirme la reparación y el techo se haya secado.