Lecks von Dach- und Podiumpools in die Wohnungen darunter

Wie sich ein Poolleck darunter zeigt

Dach- und Podiumpools liegen direkt über Wohnungen, Fluren, Parkgaragen oder Geschäften. Leckt einer, ist das erste Anzeichen meist keine sinkende Wasserlinie, sondern ein Schaden darunter: feuchte Stellen oder Flecken an einer Decke, Blasen in der Farbe, Tropfen aus Leuchten oder eine Decke, die nach Regen oder starker Poolnutzung durchhängt.

Der Fleck liegt nicht immer direkt unter dem Leck. LeakTronics, ein Hersteller von Leckortungsgeräten, weist darauf hin, dass Wasser wandert, bevor es austritt. Eine nasse Stelle kann daher ein Stück entfernt von dem Ort auftauchen, an dem das Wasser entweicht. Wasser in einer Decke kann auch von Kondensatabläufen der Klimaanlage, einem Bad in der Wohnung darüber oder Regen kommen, der durch das Dach dringt. Poolwasser ist eine mögliche Quelle unter mehreren. Deshalb besteht die erste Aufgabe darin, sie zu bestätigen.

Wer in einem Gebäude mit Gemeinschaftseigentum zuständig ist

In Dubai setzt das Gesetz Nr. 6 von 2019 über Gemeinschaftseigentum an Immobilien den Rahmen. Für einen undichten Pool sind dies die wichtigsten Punkte.

• Der Pool ist meist ein Gemeinschaftsteil. Artikel 7 führt Freizeiteinrichtungen, Schwimmbäder und Gärten unter den Gemeinschaftsteilen eines Gebäudes auf, sofern der Lageplan nichts anderes sagt.
• Die Verwaltung wartet die Gemeinschaftsteile. Je nach Art des Projekts ist der Bauträger, eine Verwaltungsgesellschaft oder eine über RERA beauftragte Firma für Verwaltung, Betrieb, Wartung und Reparatur der Gemeinschaftsteile zuständig. Der Eigentümerausschuss kontrolliert, dass das geschieht.
• Das Gebäude ist versichert. Artikel 41 verpflichtet die Verwaltung, das Gemeinschaftseigentum zu versichern, einschließlich der Haftung für Sach- und Personenschäden von Bewohnern oder Dritten, wobei die Prämien in den Servicegebühren enthalten sind.
• Beschwerden haben einen Weg. Bearbeitet die Verwaltung eine Beschwerde nicht innerhalb von 14 Tagen, kann sie an RERA gerichtet werden. Streitigkeiten nach dem Gesetz gehen an das Rental Dispute Settlement Centre.
• Bauträger haften für Mängel. Für Mängel am Tragwerk haftet der Bauträger zehn Jahre ab der Fertigstellungsbescheinigung, für mangelhafte Installationen wie mechanische, elektrische und sanitäre Arbeiten ein Jahr ab Übergabe.

Zwei Ausnahmen sind wichtig. Ein privater Pool auf der Terrasse eines Penthouses kann zur Wohneinheit gehören statt zu den Gemeinschaftsteilen. Prüfen Sie also Lageplan und Building Management Regulation. Und ein Bewohner, der ohne Genehmigung wesentliche Umbauten vornimmt, muss daraus entstehende Schäden auf eigene Kosten beheben.

Andere Emirate haben eigene Immobiliengesetze, außerhalb Dubais unterscheiden sich die Einzelheiten also. Der Grundsatz, dass Gemeinschaftseinrichtungen von demjenigen gewartet werden, der das Gebäude verwaltet, ist verbreitet. Bestätigen Sie ihn aber für Ihr Emirat.

Was betroffene Bewohner tun sollten

1. Schriftlich melden an die Hausverwaltung, mit Fotos, dem Datum, an dem der Schaden zuerst auftrat, und wie er sich verändert hat.
2. Muster notieren. Wächst die Feuchtigkeit, wenn der Pool stark genutzt wurde, nachdem nachgefüllt wurde oder nach Regen? Diese Notizen helfen dem Gutachter.
3. Abstand zu nasser Elektrik halten. Ist Wasser in der Nähe von Deckenleuchten oder Steckdosen, fassen Sie sie nicht an. Bitten Sie die Hausverwaltung, den Stromkreis von einem qualifizierten Elektriker abschalten zu lassen.
4. Die Decke nicht selbst öffnen. Überlassen Sie Untersuchung und Reparatur den Zuständigen, damit die Ursache ordentlich dokumentiert wird.

Was eine Lecksuche umfasst

Eine fachkundige Untersuchung beginnt mit der Frage nach der Quelle und grenzt dann ein.

• Den Verlust bestätigen und messen. Bei abgeschalteter Nachspeisung misst der Fachbetrieb, wie viel Wasser der Pool verliert. Hat der Pool eine Überlaufkante, ist der Pegel im Ausgleichsbehälter zu beobachten.
• Mit und ohne Pumpe vergleichen. LeakTronics weist darauf hin, dass ein höherer Verlust bei laufender Pumpe oft auf die Rücklaufleitungen deutet und ein höherer Verlust bei abgeschalteter Pumpe oft auf die Saugseite.
• Den Pegel absinken lassen und sehen, wo er stehen bleibt. Bleibt er an einem Skimmer, einem Scheinwerfer oder einer Rücklaufdüse stehen, ist dieses Einbauteil der Hauptverdächtige.
• Die üblichen Leckstellen prüfen. Nach der Erfahrung von LeakTronics sind die häufigsten Stellen der Skimmer, die Leitungen, die Scheinwerfernischen und die Rücklaufdüsen.
• Verdächtige Stellen mit Farbstoff prüfen und jede Leitung einzeln druckprüfen, um zu zeigen, welche Leitung undicht ist.
• Die Abdichtung prüfen. Sind Becken und Leitungen dicht, richtet sich die Aufmerksamkeit auf die Abdichtung unter und um den Pool, die Deckentwässerung und den Technikraum.

Pools in Wohngebäuden gelten nach den Richtlinien von Dubai Municipality als öffentliche Pools. Der Betreiber muss dafür sorgen, dass fachkundige Personen die Wartung ausführen, dass nach den Vorgaben des Herstellers und den Verfahren für Arbeitsfreigaben gearbeitet wird und dass beschädigte Teile des Pools sofort repariert oder ersetzt werden. Arbeiten, die den Pool selbst verändern, können eine Genehmigung brauchen. Rechnen Sie damit, dass die Gebäudeverwaltung das koordiniert.

Warum es auf Tempo ankommt

Ein Leck über genutzten Räumen richtet weiter Schaden an, solange der Pool in Betrieb ist. Drängen Sie darauf, dass die Untersuchung zügig beginnt, verlangen Sie den Befund schriftlich und führen Sie Ihr eigenes Protokoll der Schäden und Daten, bis die Reparatur bestätigt und die Decke getrocknet ist.